网传“0首付”购房重出江湖，郑州市场实际情况如何？

8月22日、23日，大河财立方记者以购房者身份走访郑州多个楼盘、地产中介机构了解到，市场上确实存在个别楼盘违规推出“0首付”的情况。

开发商口中的“0首付”主要有两种操作方式，一种是“首付分期”，由开发商或金融公司预先垫资，购房者需要一定期限内还清；一种是“高评高贷”，以较高的评估虚报为成交价，从银行获取更高的按揭贷款，覆盖真实房价。

对于购房者而言，“0首付”真的有吸引力吗？0首付究竟是“占便宜”还是“羊毛总是出在羊身上”？

“首付分期”“高评高贷”

开发商违规营销套路多

“首付的钱由我们来出，相当于您0首付买了一套房。”郑州某楼盘销售顾问在得知记者购房首付资金紧张时，介绍了“首付分期”活动。他算了一笔账：一套总价值120万元的房子，首付为18万元（15%的首付），购房者只需要自己出1万元，剩下的17万元由开发商出。

开发商垫资，购房者是否需要支付利息？该销售顾问表示，购房者只需在交房之前将开发商垫付的首付资金分期还清即可。这一流程相当于开发商“借钱”给购房者，双方如何签署协议？

一位地产从业人士告诉记者，一般由开发商的财务人员或者金融公司和购房者签一份借款协议，双方约定好借款金额及还款时间，开发商会将首付款打入购房者的监管指定账户。但不论是和自然人或者是和金融公司签署协议，均不能体现开发商的信息。

除了“首付分期”，“高评高贷”也是部分楼盘的常用套路之一。

所谓“高评高贷”是指开发商以较高的评估虚报为成交价，购房者可从银行获取更高的按揭贷款，从而覆盖真实房价。

“我们不做‘首付分期’，但是可以做‘低首付’。”这位销售顾问表示，不过记者了解后得知，“低首付”其实就是“高评高贷”。

以实际成交价格为140万元的房子举例，首付21万元（占比15%），贷款是119万元（占比85%）。开发商通过拉高房屋评估价，给银行上传信息房价163.5万元，按此房价来贷款，首付是约24.5万元（占比15%），贷款将近139万元（占比85%）。

通过“高评高贷”的方式，相当于购房者贷款139万元，仅实际支付了1万元首付，购入了实际价格为140万元的房子。

不过上述从业人士告诉记者，严监管下，二手房做“高评高贷”相比新房而言更为常见。主要原因是，新房做“高评高贷”，责任人首先是开发商，而二手房的责任人，主要为买卖双方。

记者在走访过程中发现，推出“0首付”活动的多为本土小型开发商，大型民企和央国企开发商均表示没有任何关于首付价格的减免政策。

不过，当记者提出首付资金紧张时，一大型房企销售顾问介绍了一位贷款中介。

“我们是银行贷款产品的代理商，走的都是正规渠道，直接从银行贷款。但是你自己去贷肯定贷不出来。”该中介称，自己和好几家银行都有合作，自己从中收取2%的服务费用。

不过，近期多家银行针对贷款中介扰乱市场的行为公开发布声明，从未与任何中介机构或个人合作开展贷款中介业务，提醒客户提高警惕，避免上当受骗。

羊毛出在羊身上

“0首付”风险暗藏

开发商垫首付、银行几乎全额贷款，看似购房者占了“便宜”，真实情况如何？

多位业内人士反馈，“0首付”暂时缓解了购房者的资金压力，但却是以月供增加为代价换取的。

“羊毛出在羊身上，认购100万元总价的住房，若按‘0首付’方式进行（等额本息、30年期还款方式），其贷款总额会增加。同时月供额将比合规模式增加18%。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受大河财立方记者采访时表示，“0首付”交易往往会签订阴阳合同，一些约定条款也无法在合同中写入。一旦购房交易出现纠纷，合同的保障效应将减弱。房企或中介承诺的条款将变为一纸空文，购房者也很难依法追责索赔。

此外，开发商也有资金成本，表面上开发商给购房者垫资不收取任何利息，但实际上这个钱可能已经融在房子的总价里，仍是购房者自己承担。业内人士称，“0首付”对开发商的资金链要求非常高，一旦资金链出现问题，购房者、银行、开发商都将面临很大风险。

日前，为防止“0首付”购房行为给购房者带来经济损失和法律风险，郑州市住房保障和房地产管理局发布风险提示称，“0首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。开发企业和购房者签订的购房合同存在法律争议，因此当事方可能都会被追究刑事责任。

事实上，除了监管严厉打击外，市场对于“0首付”的反应也并不热烈。

“房价和房贷利率相比前几年都降了，‘0首付’虽然仍存在，但对购房者而言早已没有太大吸引力。”一位地产中介告诉记者，当前房地产市场环境下，购房者对“0首付”没有太大兴趣。一方面，地产投资客、投机客少了，经历了地产市场的波动，很多人即使有资金也仍处于观望状态；另一方面，“0首付”无法从根本上解决购房者短期资金短缺问题。

（大河财立方）